Budowa mieszkań w SM
Argumentów za budowaniem nowych mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowych jest wyjątkowo mało. Trudno ponadto przekonać [myślących] członków spółdzielni do inwestycji komercyjnej,
czyli przeznaczonej na sprzedaż niespółdzielniom (większością głosów muszą wyrazić na to zgodę). Proszę rozważyć jak fakt głosowania przeprowadzono w WSM na WZ.
Jedno jest bezsporne, zarządzający spółdzielniami nie mają doświadczenia w prowadzeniu inwestycji. Kolejnym, znaczącym problemem jest także stan prawny gruntów, na których planowane są inwestycje, gruntach oddanych przez miasto w czasach PRL pod budownictwo wielomieszkaniowe .
Logicznie myślący zarządzający majątkiem zrzeszonych, nie chcą brać na siebie ryzyka finansowego i odczuwają problemy z dostępem do kredytów hipotecznych.Zarządom spółdzielni pozostaje skupić się na rzetelnym utrzymaniu zasobów mieszkaniowych i płynności finansowej, niż ryzykować poniesienie strat !!!
Zaledwie nieliczne spółdzielnie odnoszą sukcesy, realizując projekty na takich samych zasadach jak firmy deweloperskie. W ciągu ostatnich siedmiu lat cztery nowe budynki z łącznie 315 lokalami zbudowała warszawska spółdzielnia Służew nad Dolinką. Trzy z nich powstały na zasadach komercyjnych. Na ostatniej inwestycji zysk wyniósł ok. 15 mln zł. Przy czym członkom spółdzielni, dotychczasowym i nowym, sprzedano zaledwie ok. 70 proc.
Niepewność przepisów, stanu prawnego, w jakim funkcjonuje spółdzielczość mieszkaniowa urealnia zapędy na zysk. Tylko ryzykany będzie ryzykował budowy, jeśli istnieje groźba, do niej dopłaty. Z powyższym problemem nierozerwalnie wiąże się fakt, istniejącego od 2007 r. stanu prawnego, wg którego wybudowane przez spółdzielnie mieszkania mogą mieć jedynie dwie formy własności:
- Pierwsza to lokatorskie mieszkania spółdzielcze, których spółdzielnie od kilku lat w ogóle nie budują, bo ustawa przewiduje, że koszt ich budowy po części będzie dotowany ze środków publicznych. Od 2009 r. żaden taki program nie funkcjonuje.
- Druga forma to odrębna własność lokalu ustanawiana na rzecz kupującego po zapłaceniu przez niego 100 proc. kosztów budowy lokalu.
I tylko takie inwestycje realizują teraz spółdzielnie. Te mieszkania nie wchodzą jednak w skład ich majątku. To oznacza, że spółdzielnie nie są w stanie rozbudować swoich zasobów mieszkaniowych i realizować podstawowej funkcji, czyli zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków.
Ten fakt od kilku lat skutecznie zniechęca myślących do rozpoczynania inwestycji. Po zakończeniu inwestycji mogą jedynie zarządzać budynkiem, o ile wspólnota wyrazi na to zgodę.
Zmiana prawa spółdzielczego w połowie 2007 r., jednoznacznie stanowi, że mieszkań spółdzielczych nie można budować dla zysku.
1.Rozpoczynanie nowych inwestycji deweloperskich nie ma więc sensu.
2.Jedyne, co pozostaje dla zysku, to zarządzanie nieruchomością, o ile wspólnota wybierze właśnie spółdzielnię jako zarządcę.
Nikt zatem nie powinien ryzykować rozpoczynania inwestycji, jeśli istnieje groźba, że do niej dopłaci. Szczególnie kiedy zarządza majątkiem zrzeszonych !
Jeśli chętni na nabycie lokali w ramach inwestycji spółdzielczej się wykruszą, spółdzielnia zostaje z pustymi mieszkaniami, których budowę i utrzymanie trzeba sfinansować.
To prosta droga do zarzutów o niegospodarność – bankructwa spółdzielni.
W sektor budownictwa mieszkaniowego spółdzielczego – w systemie deweloperskim uderza też coraz trudniejszy dostęp do kredytów. W ostatnich latach odczuwalny jest problem osób chcących kupić mieszkania z dostępem do kredytów. Według Instytutu Rozwoju Miast koszty budowy nowych domów w Warszawie wyniósł tyle samo co budowane przez firmy deweloperskie. Okazało się, że mieszkania oddawane m.in. przez WSM były sprzedawane po wyższej cenie od Home Brokera, pośrednika na rynku nieruchomości.
Maria Kondratowicz