Spółdzielnie Mieszkaniowe a własność

Do Trybunału Konstytucyjnego grupa Posłów na Sejm RP reprezentowana przez Poseł Lidię Staroń,  złożyła wniosek o zbadanie zgodności z Konstytucją niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze.     
Celem  wniosku jest zbadanie sytuacji prawnej właściciela lokalu w nieruchomości administrowanej przez spółdzielnię mieszkaniową, który jest pozbawiony  praw, jakie ma każdy inny właściciel w Polsce.  Obecna sytuacja narusza w szczególności art. 64 Konstytucji, który stanowi, że własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 21 – ochrona własności), art. 31 (naruszenie zasady proporcjonalności ograniczeń praw i wolności), art. 32 (równość wobec prawa), a także art. 58 (wolność zrzeszania się). Właściciel lokalu jest bowiem zmuszany do przystąpienia do spółdzielni administrującej jego nieruchomością (często za opłatą – swego rodzaju haracz, sięgający nawet 2.000 zł)  po to, aby zachować wpływ na zarządzanie nieruchomością, której jest współwłaścicielem. Posłowie zwracają uwagę na niekorzystną sytuację właścicieli lokali w budynkach administrowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Obecnie właściciele  nie posiadają praktycznie żadnych praw do zarządzania swoją nieruchomością. 
Nie mają wpływu na wysokość opłat,
Nie mogą decydować, jakie remonty i inwestycje będą przeprowadzane w ich nieruchomości. 
Pozbawiani są  prawa wglądu do dokumentów związanych z zarządzaniem ich budynkiem. 
Nie  mogą  sprawdzić, czy opłaty przez nich ponoszone są zasadne i wynikają z rzeczywistych kosztów zarządu. Te dane są dla nich niedostępne. 
Pozbawiani są prawa kontrolowania działań spółdzielni i decydowania o swoim majątku, decyzji bezpośrednio dotyczących   ustalania opłat i rozdysponowania ich funduszu remontowego. 
Mają natomiast szereg obowiązków, takich jak wnoszenie opłat, w tym także opłat na działalność gospodarczą spółdzielni, nie otrzymując z tego tytułu żadnych pożytków. Zmuszani są do przestrzegania  uregulowań wewnętrznych sprzecznych z przepisami  ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.  
W każdej innej poza spółdzielnią mieszkaniową nieruchomości w Polsce, każdy właściciel może uczestniczyć w zarządzie nieruchomością wspólną. 
Zarówno w świetle ustawy o własności lokali, jak i Kodeksu cywilnego, właściciele lokali jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej mają realny wpływ na zarządzanie, a także na wysokość wnoszonych opłat, mogą decydować o remontach, inwestycjach.  Niestety ta zasada nie obowiązuje w przypadku nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię.
Obecna sytuacja narusza w szczególności art. 64 Konstytucji, który stanowi, że własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 21 – ochrona własności),
art. 31 (naruszenie zasady proporcjonalności ograniczeń praw i wolności), 
art. 32 (równość wobec prawa), a także art. 58 (wolność zrzeszania się). 
Kolejnym  poruszonym problemem jest istnienie regulacji pozwalającej na to, aby członkami spółdzielni mieszkaniowej były osoby, które nie mają praw do lokalu w danej spółdzielni (a mają – z uwagi na to, że są członkami – wpływ na działalność spółdzielni i np. ustalanie opłat dla tych, którzy prawo do lokalu mają). Jednocześnie też innej regulacji przewidującej, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni nie pociąga za sobą nabycia w niej członkostwa. 
Nabycie członkostwa w danej spółdzielni powinno być naturalnym skutkiem nabycia spółdzielczego prawa do lokalu w budynku spółdzielni.   Patologia obecnych rozwiązań w tej kwestii wynika także z istnienia fikcyjnego  założenia znajdującego wyraz w art. 11 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (usm), że prawo do lokalu jest pochodne od członkostwa w spółdzielni, a zatem spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa wtedy, gdy ustanie członkostwo.    Prezesi spółdzielni mieszkaniowych korzystając z tego uregulowania mogą wykluczyć niepokornych, domagających się swoich praw lokatorów,    co wiąże    się   z utratą prawa do lokalu (i eksmisją, pomimo braku jakichkolwiek zobowiązań finansowych wobec spółdzielni), bądź (w przypadku spółdzielczych praw własnościowych) co najmniej utratą wpływu na zarząd swoją nieruchomością (skoro w następstwie wykluczenia znajduje się poza strukturami zarządzającej ich lokalem spółdzielni). 
Ludzie pomimo tego, że w całości pokryli koszty budowy swojego mieszkania za sprawą tzw.  wykluczenia z członkostwa tracą  do niego wszelkie prawa (a co najmniej prawo do uczestnictwa w zarządzie nieruchomością), a nawet   są  eksmitowani.     Narusza to konstytucyjną zasadę własności (art. 21 i 64 Konstytucji)  i  równości wobec prawa (art. 32 Konstytucji), a także wolność zrzeszania się (art. 58 Konstytucji), skoro karą za wyjście ze spółdzielni jest często utrata mieszkania.
W zakresie naruszenia zasady równej ochrony praw majątkowych należy wskazać, że w przypadku każdej innej nieruchomości wielolokalowej, gdzie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego lub ustawy o własności lokali, dopóki trwa prawo do lokalu (odrębna własność lokalu), nie ma prawnej możliwości pozbawiania prawa udziału w zarządzie nieruchomością (np. prawa uczestnictwa w zebraniach wspólnoty) osób niepokornych (często zasadnie krytykujących zarządców) i tą drogą pozbawiania praw do samego lokalu. Taka patologiczna sytuacja ma miejsce jedynie w odniesieniu do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.
Stosowne  dodać, że zarządy spółdzielni korzystając z obecnej regulacji masowo przyjmują tzw. członków oczekujących nie posiadających lokalu w zasobach spółdzielni, a nawet nieubiegających się o taki lokal. Członkowie ci mają prawo decydowania o najważniejszych kwestiach dotyczących czyjegoś majątku, a często ich głos z uwagi na to, że są pod silnym wpływem zarządu spółdzielni – jest decydujący. 

Obecna regulacja stwarzająca taki patologiczny stan rzeczy w szczególności dotyczy to art. 3 ust. 1 i 3 usm  niespornie jest niekorzystna także dla osób nabywających spółdzielcze własnościowe prawo np. na rynku wtórnym. Obecnie osoba taka nie otrzymuje członkostwa wraz z prawem do lokalu i nie ma prawa decydowania o sprawach spółdzielni.
Równie ważnym problemem podniesionym przez grupę posłów na Sejm jest brak prawa członków do majątku spółdzielni w wypadku wystąpienia ze Spółdzielni lub zawiązania wspólnoty mieszkaniowej.      Zgodnie z art. 26 Prawa spółdzielczego byłemu członkowi nie przysługuje prawo do funduszu zasobowego oraz do innego majątku spółdzielni, a zgodnie z art. 40 usm  spółdzielnia pozostaje właścicielem nieruchomości innych, niż lokale mieszkalne (np. lokale użytkowe). 
Zatem:
Po założeniu wspólnoty mieszkaniowej przez grupę członków spółdzielni zamieszkałych w danym budynku, nie mają oni żadnych praw do części majątku spółdzielni z której się wyodrębniają.
Nie mogą domagać się od spółdzielni wydzielenia im odpowiedniej części majątku w naturze, tj. w nieruchomościach (w związku z brzmieniem art. 40 usm), bądź też w innej formie (w związku z art. 26 Prawa spółdzielczego). 
Istniejące regulacje prowadzą do tego, że nie mają prawa nawet do tych środków, które zgromadzili na funduszu remontowym, mimo, iż powstał on z ich osobistych wpłat. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się bowiem (dokonując wykładni art. 26 Prawa spółdzielczego), że środki gromadzone na funduszu remontowym są częścią majątku spółdzielni (wyrok SN w sprawie III CSK 412/06). Również tutaj powstaje kolejny problem nierówności wobec prawa członków spółdzielni tworzących wspólnotę mieszkaniową w stosunku do członków, którzy podejmują decyzję o wydzieleniu się jako odrębna spółdzielnia (tzw. podział na wniosek mniejszości). 
Po podziale spółdzielni na wniosek mniejszości, nowo powstała spółdzielnia może wystąpić o zwrot części majątku spółdzielni z której się wyodrębniła (procedura podziału jest jednak niezmiernie uciążliwa). 

Wspólnoty natomiast zostają po wyodrębnieniu bez żadnych środków, nawet tych zgromadzonych na remonty. 
Bezspornie narusza to następujące przepisy Konstytucji:   art. 21 i 64 (ochrona własności i innych praw majątkowych),                 art. 32 (równość wobec prawa), art. 31 ust. 3 (proporcjonalność ograniczeń praw i wolności) i art. 58 (wolność zrzeszania się). 

Członkowie spółdzielni  są zmuszani pozostawać w strukturach spółdzielni, bądź podjąć uciążliwą i długotrwałą procedurę podziału spółdzielni,  nie dopuszczając do utraty zgromadzonych  przez lata  środków i majątku.