Archiwa tagu: układ zamkniety

Układ patologiczny zamknięty

Układ patologiczny zamknięty

 Jak budują spółdzielnie mieszkaniowe?

Zarządy spółdzielni, w okresie trwania inwestycji lub po jej zakończeniu, poza normalnym wynagrodzeniem, dodatkowo są na % prowizji od kosztów budowy – ostatecznego rozliczenia. Ten procent wynosi od 3 do 7.

​ Tak,  ale nie  w WSM. Tu Zarząd nalicza sobie prowizje znacznie ​, znacznie”​ korzystniejszą. 
​Im wyższy jest koszt inwestycji, ​…..​ także gruntu pod dan ​ą​ inwestycję, tym
​….​ wyższe … są prowizje członków zarządów. Działa to na zasadzie „im ten miś jest droższy…”
​ ​

Mało tego im inwestycja trwa dłużej, tym dla zarządów lepiej, bo dłużej wypłacają sobie comiesięczna zaliczkę prowizyjną.

Oczywiście członkowie spółdzielni nic nie ​wiedzą,  nie ​ rozumieją – bo dla ​dobra ​ sprawy –  tak ma być .

Co trzeba czytać – statut, Regulamin rozliczenia inwestycji, jako integralna część umowy o budowę lokali i dwa regulaminy pochodne statutu (uchwalane przez Rady Nadzorcze – najczęściej zauszników zarządu), tj. Regulamin Zarządu i Regulamin Wynagradzania Zarządu. Wówczas wiemy dlaczego im ten miś jest droższy, a jego budowa trwa dłużej….
Trzeba tez wiedzieć, że obecnie spółdzielnie mogą (lecz nie muszą) budować lokale z ekspektatywą odrębnej własności lub ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

W tym drugim przypadku płacimy spółdzielni setki tysięcy złotych, lecz nie stajemy się właścicielami lokalu.
Nadal jest nim spółdzielnia jako, osoba prawna.
Trzymajcie się z daleka od tej patologii.

Jeśli kupić mieszkanie to własnościowe, najlepiej we wspólnocie, mieszkaniowej.

Wkład budowlany i rozliczenie całości kosztów po oddaniu inwestycji – tak od strony formalnej przebiega proces budowania dla członków spółdzielni mieszkaniowych.

Budownictwo spółdzielcze w Polsce kiedyś święciło tryumfy. Spółdzielnie w najlepszym okresie oddawały więcej mieszkań niż firmy deweloperskie. Obecnie po takim stanie rzeczy nie ma śladu.   W zeszłym roku spółdzielnie oddały zaledwie ponad 2.000 mieszkań. Jeszcze w latach 90′ były jednym z najistotniejszych graczy na rynku i budowały znacznie więcej niż deweloperzy. Przykładowo – w 1993 roku przybyło ponad 50 tysięcy mieszkań spółdzielczych i tylko nieco ponad 30 tys. od deweloperów. Wysoki udział budownictwa spółdzielczego utrzymywał się przez całą ostatnią dekadę XX wieku, ale także na początku wieku nowego.
Jeszcze w 2001 roku spółdzielnie oddały ponad 20 tys. lokali, co było wynikiem tylko o kilka tysięcy gorszym od budownictwa deweloperskiego.
10 lat temu spółdzielcy oddali blisko 10 tys. mieszkań, a więc 5 razy więcej niż obecnie, nie porównując to z okresami wcześniejszymi, gdy wyniki były znacznie wyższe. 

Powodem jest kilka czynników, które sprawiają, że budownictwo spółdzielcze zamiera. Minusem jest nieprzejrzyste prawo, które może odstręczać inwestorów. Inna sprawa to fakt, że idea spółdzielczość zakłada budowanie dla własnych członków i to non profit. Mało która spółdzielnia chce działać jak typowy deweloper, a przystąpienie do projektu na „spółdzielczych” zasadach wiąże się z  ryzykiem.

Z założenia planu finansowego budowy – członek spółdzielni pokrywa realne koszty postawienia lokalu, te do samego końca mogą się zmienić, co różni się zasadniczo od budownictwa deweloperskiego, gdzie zmiana ceny daje podstawę do odstąpienia od umowy.


Nowym impulsem dla budownictwa spółdzielczego może być zapowiadany przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy. Jednym z jego filarów: oprócz mieszkań na wynajem i stymulacji oszczędzania na cele mieszkaniowe, ma być wsparcie  budowy mieszkań komunalnych, spółdzielczych itp. Czynsze w takich lokalach mają być nie wyższe niż 4 – 5 proc. wartości odtworzeniowej.

Wkład budowlany .  Jak stać się właścicielem mieszkania od spółdzielni? Możliwości są dwie albo:

1. przystąpienie do spółdzielni, wniesienie wkładu budowlanego i podpisanie umowy o budowę lokalu wraz z  ekspektatywą, czyli roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu, albo
2. kupno mieszkania na normalnych zasadach rynkowych, tak jak od dewelopera​.​
 
Pierwsza forma
​ z „założenia” ​ jest atrakcyjniejsza cenowo, tzn. spółdzielnie ​”​dla swoich​”​ członków budują taniej. ????
​Stąd  epidemia  swojaków na  nowo budowane mieszkania​
​ w ramach wdzięczności  za  dotychczasową „pracę”???​


Sama  ekspektatywa jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlega egzekucji. Nabywca ekspektatywy musi przystąpić do spółdzielni mieszkaniowej a umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Należy zaznaczyć, że od 2007 roku  nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Tak więc mieszkania od spółdzielni to po prostu mieszkania własnościowe.  
Choć zrzeszony spółdzielca teoretycznie może liczyć na tańsze mieszkanie niż klient kupujący „z zewnątrz”, musi pamiętać również o fakcie, że proces inwestycyjny przebiega tu inaczej niż w przypadku budownictwa deweloperskiego.  Członek spółdzielni pokrywa realne koszty postawienia lokalu, a te do samego końca mogą się zmienić. Tak więc ostatecznie spółdzielca nie zna ceny swego mieszkania.

Jeśli natomiast chodzi o kupującego na zasadach komercyjnych – nie musi on przystąpić do spółdzielni. Nie ma takiego obowiązku, choć najczęściej mu się to po prostu opłaca.

Bycie członkiem ​a  w  szczególności  „honorowym”, ​może wiązać się z różnymi profitami i zawsze daje wpływ na jej działanie. Członkowie często korzystają z obniżki opłat, czynszowych, co wynika  stąd, że spółdzielnia posiada dodatkowe dochody.  Osoba, która spółdzielcą nie jest, nie ma prawa do uczestnictwa w podziale tych środków. Może być ​  nawet  np. obłożona wyższym czynszem.